سرعت رشد اجاره بها در مرکز کاهشی شد - وبلاگ هلن

به گزارش وبلاگ هلن، تهران (پانا) - گروه تازه ای از موجران در بازار اجاره مسکن تهران رصد شد. با افزایش تقاضای فروش خودروی خارجی، حجم موجران در بازار اجاره مسکن مرکز، افزایش پیدا کرد. موجران تازه اغلب آپارتمان ها را به شکل رهن کامل اجاره می دهند. این پدیده اثر مصوبه مجلس برای آزادسازی واردات خودرو را نشان می دهد. تحقیقات نشان می دهد سرعت رشد اجاره بها نسبت به تابستان کاهش پیدا نموده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، اثر مصوبه مجلس درباره آزادسازی واردات خودرو در بازار مسکن رهگیری شد.در حالی که بازار خودرو در پی تصویب طرحی در مجلس مبنی بر آزادسازی واردات این کالای مصرفی، سرمایه ای در هفته های اخیر دستخوش تحولاتی شده، بازار مسکن هم تحت تاثیر این تحولات قرار گرفته است.این تاثیرپذیری در بازار مسکن به دو شکل افزایش تقاضای خرید سرمایه ای ملک و افزایش عرضه آپارتمان های اجاری در قالب رهن کامل منعکس شده است.

تحقیقات میدانی نشان می دهد از زمانی که موضوع تصویب طرح آزادسازی واردات خودرو در ازای ارز حاصل از صادرات مطرح شد، پالس های شفافی از اثرپذیری بازار خودرو از طرح مذکور دریافت شد.علاوه بر اثر قیمتی که به شکل افت قیمت خودرو در همان روزهای نخست در بازار منعکس شد، یک تحول دیگر در پی تصویب این طرح در صحن مجلس شورای اسلامی، شکستن قفل احتکار خودرو در کشور بود.

طرح آزادسازی واردات خودرو البته به علت دچار بودن به دو اشکال متنی، در گام اول از سوی شورای نگهبان به مجلس عودت داده شد تا این اشکالات رفع و دوباره به این شورا ارسال گردد تا شورای نگهبان نظر نهایی خود را درباره آن اعلام کند.بنابراین اگرچه هنوز طرح مذکور مرحله تایید شورای نگهبان را پشت سر نگذاشته و برای اجرا به دستگاه های مرتبط ابلاغ نشده است، اما همین گذراندن مرحله تصویب در مجلس بلافاصله اثر خود را در بازار خودرو نشان داد و احتکار سنگین دو سه سال اخیر که در بازار خودرو شکل گرفته بود، شکسته شد که حاصل آن افزایش عرضه خودرو در بازار ظرف هفته های اخیر بوده است.

در پی تصویب این طرح، محتکرانی که در طول سه سال اخیر خریدهای سرمایه ای خودرو داشته اند، پی بردند که به زودی با تایید نهایی این طرح، قیمت خودرو از سطح نامتعارف فعلی پایین می آید و در نتیجه ترجیح دادند هر چه زودتر نسبت به فروش خودرو و انتقال سرمایه خود به بازارهای دیگر اقدام نمایند.به این ترتیب در هفته های اخیر تقاضای فروش خودرو افزایش پیدا کرد و کسانی که توانستند خودروهای خود را بفروشند، سرمایه ای روانه بازار با ثبات مسکن کردند. به گزارش دنیای اقتصاد، در نخستین هفته های پاییز سال جاری بخشی از موجر اولی های بازار اجاره مسکن که برای نخستین بار آپارتمان های خود را در بازار اجاره عرضه نموده اند، همان کسانی هستند که در شهریور ماه یا روزهای نخست مهر، خودروهای خود را فروخته و به جای آن خانه خریده اند یا اینکه خودرو را با آپارتمان مسکونی تهاتر نموده اند؛ کمااینکه به اذعان واسطه ها، در روزهای اخیر تعداد کسانی که در بازار فروش مسکن تمایل به تهاتر خودرو با آپارتمان های نقلی یا میان متراژ داشته اند، قدری بیشتر از ماه های سپری شده از ابتدای سال جاری تا مرداد بوده است.این موضوع حتی سبب شده بعضی از فروشنده های مسکن به صراحت در متن آگهی های ملکی اعلام نمایند که قصد تهاتر با خودرو ندارند و فقط در ازای وجه نقد، حاضر به فروش آپارتمان خود هستند.

طبعا جنس خریدهای اخیر بازار مسکن سرمایه ای بوده و در نتیجه این خریداران بلافاصله پس از انجام معامله، املاک خود را در بازار اجاره فایل نموده اند و از طرفی با توجه به اینکه سرمایه گذار بوده اند، تمایل بیشتری به عرضه آپارتمان خود به صورت رهن کامل دارند.همین موضوع سبب شده بر تعداد فایل های رهن کامل در بازار اجاره افزوده گردد. در واقع مبدا موجران نو در بازار مسکن، بازار خودرو بوده است.به این ترتیب تحت تاثیر تحولی که در بازار خودرو به خاطر تصویب طرح آزادسازی واردات خودرو به وجود آمد، اکنون شاهد ورود گروه نوی از موجران به بازار اجاره مسکن هستیم.این رخداد بعلاوه منشأ افزایش فایل های رهن کامل در بازار اجاره مهرماه را شرح می دهد.

تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن در شروع پاییز بعلاوه نشان می دهد علاوه بر این گروه از موجران، متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان هم گروه دیگری از موجران بازار اجاره در حال حاضر هستند.البته این تبدیل به احسنی ها در یکی دو ماه اخیر هم از جنس سرمایه ای و هم از جنس مصرفی بوده اند اما عموم متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان مصرفی و محل سکونت خود، خانه نو را هم برای سکونت خود خریداری می نمایند و در نتیجه واحدهای خریداری شده به وسیله آنها سر از بازار اجاره در نمی آورد.

در مقابل متقاضیان تبدیل به احسن واحدهایی که با هدف در امان نگه داشتن نقدینگی خود از عوارض تورم، خریده بودند هم در پی ثبات چند ماهه در بازار مسکن که از فروردین سال جاری شروع شده و ظاهرا همچنان ادامه دارد، در ماه ها و هفته های اخیر وارد بازار مسکن شدند و برای خرید واحد بزرگ تر با امکانات بیشتر در همان منطقه یا نقل مکان به محله های مرغوب تر شهر اقدام کردند.این گروه هم بعضا کسانی بوده اند که هم مسکن و هم خودرو با انگیزه سرمایه گذاری خریده بودند و اخیرا با فروش خودرو تصمیم گرفتند، نسبت به بهبود موقعیت، متراژ یا سن بنای آپارتمان سرمایه ای خود اقدام نمایند.به این ترتیب متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان های سرمایه ای هم گروه دیگری از موجران پاییزی را تشکیل می دهند.

اما در سوی دیگر بازار، متقاضیان اجاره در بازار پاییزی چه کسانی هستند؟ دنیای اقتصاد پیش تر با انتشار گزارشی در تبیین شرایط بازار اجاره مسکن در تابستان شرح داده بود که تمایل به تمدید قراردادهای سال گذشته، سال جاری به مراتب بیشتر از سال گذشته است و با توجه به مصوبه ستاد مقابله با کرونا که برای افزایش اجاره بها سقف مشخص نموده است، بسیاری از موجران ترجیح دادند با مستاجر خود برای یک سال سکونت دیگر توافق نمایند و موضوع به طرح دعوی حقوقی و اتلاف وقت در شوراهای حل اختلاف منجر نگردد.

همین موضوع سبب شد هم از مقدار تقاضا و هم از مقدار عرضه آپارتمان های اجاری در تابستان سال جاری به شدت کاسته گردد و حال و هوای فصل طلایی جابجایی ملکی سال جاری با تمام سال های گذشته از جهت حجم عرضه و تقاضا متفاوت بود.

به همان نسبت و با توجه به انتها تابستان و شروع فصل کم رونق بازار اجاره یعنی پاییز، تقاضای اجاره مسکن در بازار فعلی پایین است.البته مستاجران نو همیشه بخشی از تقاضای بازار اجاره را شامل می شوند و اکنون هم تعدادی از آنها در بازار حضور دارند.اما در کنار این گروه، متقاضیان تبدیل به احسن که ظاهرا فعلا مهم ترین عنصر در بازار معاملات خرید و اجاره مسکن هستند در این بازار هم حضوری پررنگ تر از گذشته دارند. بخشی از متقاضیان اجاره مسکن در بازار کم رمق پاییزی کسانی هستند که قصد تبدیل به احسن آپارتمان مصرفی خود را دارند اما از آنجا که بودجه کافی برای خرید خانه مطلوب خود ندارند و مایل هستند آپارتمان نوساز خریداری نمایند، به پیش خرید روی آورده اند؛ موضوعی که با توجه به تورم بالای مصالح ساختمانی و افزایش هزینه های ساخت، با استقبال گروهی از سازندگان فعال در بازار ساخت و ساز روبه رو شده است. بنابراین این گروه از متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان خود را فروخته و واحدی که در مراحل اولیه یا میانی ساخت قرار گرفته است را از سازنده پیش خرید می نمایند تا بتوانند خریدی دست کم 10 درصد مقرون به صرفه تر از آپارتمان آماده تحویل انجام دهند و زمان کافی برای تامین کسری نقدینگی خود تا زمان تحویل ملک داشته باشند.این گروه ناگزیر هستند به مدت یک تا دو سال واحدی را اجاره نمایند تا آپارتمان پیش خرید شده آنها تکمیل گردد.

به گفته فعالان بازار ساخت و ساز، پیش فروش مسکن مورد استقبال سازندگانی قرار گرفته که با کمبود نقدینگی برای تامین مصالح روبه رو بوده اند یا اینکه فضای کافی برای دپوی مصالح در اختیار دارند و می توانند احتیاج پروژه خود را یکجا خریداری نمایند تا از عواقب تورم احتمالی ماه های آینده در امان بمانند، اما نقدینگی لازم برای این امر را در اختیار ندارند.

آخرین شرایط تورم اجاره

آمار رسمی از شرایط تورم اجاره مسکن در تابستان سال جاری هنوز منتشر نشده و حتی اگر منتشر گردد، با توجه به اینکه حجم زیادی از قراردادهای اجاره ثبت رسمی نمی گردد، الزاما نمی تواند به طور کامل شرایط بازار اجاره را تفسیر و تبیین کند. اما تحقیقات میدانی از واسطه های ملکی فعال در بازار مسکن و هم آنالیز فایل های اجاره موجود در بازارهای احتیاجمندی های آنلاین ملکی نشان می دهد تورم اجاره مسکن در منطقه ها لوکس شمال شهر تهران به مراتب بیشتر از سایر منطقه ها بوده است.در تابستان سال جاری تورم نقطه ای اجاره مسکن در شمال شهر بین 40 تا 60 درصد برآورد می گردد که نسبت به تورم 100 درصدی در این منطقه ها در سال گذشته، کمتر است و این یعنی سرعت رشد اجاره بها در منطقه ها مذکور مرکز کاهشی بوده است. در عین حال اوضاع تورم در منطقه ها میانه و میانی شهر به مراتب بهتر بوده و میانگین رشد اجاره بها در این منطقه ها نسبت به تابستان پارسال بین 25 تا 35 درصد برآورد می گردد.البته به نظر می رسد در پاییز باید منتظر کاهش بیشتری در شیب رشد اجاره بها باشیم چراکه تعداد متقاضیان اجاره در پاییز حتی از تابستان استثنایی سال جاری هم کمتر است و موجران ناگزیر هستند انعطاف بیشتری در مشخص قیمت نشان دهند.

به گفته واسطه ها، هر سال به شکل سنتی در پاییز مقدار رشد اجاره بهای پیشنهادی به وسیله موجران نسبت به فصل قبل کاهش پیدا می نماید و به نظر می رسد رشد اجاره بها در پاییز سال جاری نسبت به تابستان بین 5 تا 10 درصد کمتر از رشد تابستانی این نرخ باشد.بر اساس داده های ناکامل موجود از قراردادهای اجاره مسکن، تورم اجاره بها در تابستان پارسال 50 و در تابستان سال جاری در کل شهر تهران 35 درصد برآورد شد. کم تعداد بودن مستاجران در حال جست وجو در پاییز بعلاوه سبب شده بسیاری از موجران بخشی از مبلغ رهن و اجاره را قابل تبدیل اعلام نمایند و با جست وجوگران آپارتمان های اجاری حاضر در بازار به نوعی کنار بیایند. البته گفته می گردد یک گروه از مستاجران هم با توجه به شرایط نامطلوب بازار اجاره، عزم نموده اند که در بازار نسبتا با ثبات فعلی، آپارتمان نقلی در منطقه ها میانی یا حتی جنوبی شهر خریداری و در آنجا سکونت نمایند.اما این تعداد به حدی نیست که منجر به تحرک جدی در نبض معاملات مسکن گردد.